倒亏千万卖房，前海写字楼业主太惨了

撰文|达文西

前海的高端写字楼业主，也开始低价抛售了？

这几天，笔者朋友圈看到中介都在推，前海信利康大厦一套239㎡的写字楼。

(资料图)

最引人注目的是“五折急售”，这套房产原登记价2016万，现在报价1100万；

单价算下来4.6万/㎡！

相比2016年开盘均价8.7万/平，业主持有这么多年不但不涨，反而还要倒亏千万买房。

为何前海的写字楼价格会跌这么多？

现在前海二手写字楼真实情况如何？

单价从8万跌到5万

持有7年倒亏千万

时间回到2015年前后，那时前海商办市场的行情完全不输住宅；

即使每平米卖到8-9万也很抢手。

比如位于妈湾的香江金融中心，当年首开均价8.7万/平，仅半天就全部售罄。

要知道，彼时的前海尚处于开发初期，很多规划还只是一张白纸。

就现状来看，前海写字楼的收益率是远远低于预期的。

以信利康大厦为例：

2016年开盘均价就已经去到8.7/平，按照当时写字楼正常4-5个点的租金回报，可以预期的月租金至少是400-500元/平。

如今6年过去了，目前该大厦的平均挂牌租金也就150左右（精装），正常成交在120上下；

毛坯的更低，只有100左右。

这么算下来只有2个点的回报率，即使不考虑空置、递增的状态下，也需要40余年才能收回本金。

当初的投入和回报已不成正比。

一般来说，写字楼的价值是靠租金溢出来的，租金高单价就高，租金低单价就低。

这一点在二手市场得到充分体现。

在福田CBD，最高峰的2016年，写字楼租金可以去到500/㎡，而售价则高涨到7-8万/㎡。

不过这两年随着租金水平的下降，二手挂盘价也出现不同程度的下跌；

目前妈湾已建成入驻的几个写字楼，如世茂前海中心、信利康大厦、香江金融中心等。

因为租金收益不高，在二手房市场的挂盘价格普遍都很低，亏本卖房的案例不少。

香江金融中心，2015年底开盘均价8.7万/平，当前有业主放盘价5.6万/平，仅原价的6折；

世茂前海中心，最近56楼放出两套特价单位，单价5万左右，比原来价格差不多便宜一半。

附近的写字楼中介表示：

即使现在价格已经降到低点，但想要成交还是很难。

一个原因是客户量少，找客难度大。再一个就是投资回报低，按现在5万左右单价计算；

租金只有不到4个点的回报，除非是自用，买来不考虑租金收益。

最高空置率达42%

前海写字楼还值得看好吗？

前海写字楼目前的问题：

一个是企业入驻率不高，一个是本身供应量大，导致空置率偏高。

据CAIC监测，截止2023年第一季度，深圳甲级写字楼空置率为20.7%。

同比上升2.7%，环比上升2.46%。

而前海的空置率为30.8%，在深圳所有片区里面排名第二，去化依然有很大的压力。

更重要的是，2023-2025年前海预计将有25个商办项目入市，对存量市场而言冲击不小。

数据来源：深圳CAIC数据库

前海写字楼空置率高是老生常谈的话题，但对比几年前的数据，有了明显好转。

高力国际数据：2019年深圳写字楼空置率最高的前海片区达 65.7%。

贝壳数据：2020年末前海片区甲级写字楼空置率为 56.4%。而今年这个数据降到了30.8%，并且呈逐年下滑趋势。

拿妈湾这个片区来讲，在整个前海写字楼供应量占比不算大，总体量约50万㎡。

从中介平台统计到的数据，见下图：

目前放租面积最大的是，世茂前海大厦和香缤大厦，分别为5.89万㎡、1.49万㎡。

中介表示，世茂大厦有多个2000平以上的整层在放租，高楼层低层的都有。

而空租率最高的香缤大厦，达到了42%，将近一半的单位在出租。

当然这些数据只能做个参考，不一定准确。

总体来说，这些写字楼的空置率相较于前两年，是有所下滑的。

但是租金表现比较平稳，没有太大变化。

一方面是办公环境配套逐渐在优化。妈湾已经是一个很完备的办公行政区。

楼下的商业配套越来越成熟，地铁5号线已经通车。

企业选址注重的交通便利性、硬件条件及配套设施，目前基本上都能达到。

最关键的是租金水平相对较低；

甲级写字楼不到150元/平就能租到，且可以谈，在市场很有竞争力。

不过，对于投资写字楼来讲，妈湾这个板块租金回报率不高。

以目前最低放盘价4.6万，平均150/㎡月租金计算。（实际很多达不到这个租金）

租金回报率=月租金×12(个月)/售价，按照这个公式计算：150*12/（46000）=3.9%

回报率3.9%，也只是正常水平，作为投资真的没有吸引力。

对于前海，我们还是长期看好前海的，虽然短期确实不太明朗。

和其他传统中心区相比，前海的写字楼只能说是处于起步阶段。

目前的写字楼大供应其实也是在为未来的深圳产业“占坑”，可能你会觉得目前空置率代表深圳并没有那么多对写字楼的需求。

但实际这些建设都是往后十几年甚至几十年发展做产业空间准备的。

未来，随着配套环境进一步优化，持续增量的企业进驻，前海写字楼崛起只是个时间早晚问题。

可能十年后前海核心范围的租金，就会超过福田CBD。

所以前海的写字楼需要长持，无须看短期。

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