上个月，杭州市住保房管局发布了《关于贯彻落实〈杭州市物业管理条例〉的实施意见(征求意见稿)》，并公开征求意见。其间，收到了不少切中“痛点”的建议，经相关部门综合分析，采纳了包括公开选聘前期物业、完善物业承接查验制度、完善房屋保修维修制度、完善物管委制度等6条建议。

这些建议中暴露出的部分“痛点”，让很多小区业主感同身受。

痛点一

前期物业与房企“穿同一条裤”　一小区700多位业主要求罢免物业

采纳的建议中，第一条就是关于选聘前期物业——“建设单位如何选聘前期物业服务人，政府主管部门应当制订详细方案，避免现在很多建设单位直接制订前期物业为自家公司相关物业单位，造成后期物业交付时，物业服务人睁一只眼闭一只眼，损害业主权益。”的确，目前众多品牌房企旗下都有物业公司，小区前期物业往往选聘自家物业公司，两者在利益上是一致的，容易联合起来侵害业主利益。

对此，曾经是“万人摇”红盘的卓悦华庭(即卓越蔚蓝领秀二、三期)业主深有感触。一位小区业主说，卓悦华庭的前期物业是开发商卓越地产旗下的物业公司，表现差强人意。首先是小区绿化堪忧，草坪稀稀落落，很多树木因养护不当枯死;去年9月，小区还曝出了280棵树不翼而飞的新闻。之后，小区又曝出因车位管理费而引发的纠纷，业主认为物业的车位管理费定价过高，“刚需楼盘收着堪比豪宅的车位管理费”，要求降低车位管理费，而物业不同意，双方闹得很僵。去年底，小区700多位业主签字要求罢免物业。要换掉前期物业，通常需要小区成立业委会后才能启动相关程序。事实上，这两年杭州不少次新房小区在业委会成立后的第一件事情就是将前期物业换掉，公开招标选聘新物业。其背后的原因，大多是因为不满前期物业不作为。

在此次的征求意见中，公开招标选聘前期物业的建议，被杭州市房管部门采纳。据悉，实际工作中，已通过规范性文件形式规定了前期物业招投标工作的实施细则、评分标准等。

痛点二

新房“带病交付”　某小区“体检”，结果吓一跳

此次征求意见中，关于完善物业承接查验制度的建议被采纳。杭州市房管部门表示，目前已起草《杭州市物业承接查验实施办法》(征求意见稿)，正在广泛征求意见中。

就在今年1月，钱江晚报·小时新闻报道过，杭州一些新楼盘在交付前，邀请第三方公司给小区做物业承接查验，提前找出小区存在的质量缺陷问题，限期整改。这样的好处是可以避免小区“带病交付”，减少交付后的隐患和纠纷;并且业主们在业委会成立前就可以摸清小区家底，减少后期维修成本。

其实在此之前，已经有不少二手房小区在做物业承接查验，并且真查出了不少问题。位于钱江世纪城板块的某次新房小区，前年第一届业委会成立后，就邀请第三方公司给小区做了一次“全面体检”。

在查验过程中，发现小区消防存在不少隐患，比如楼顶水箱无水(此乃消防大忌，因为高层楼房发生火灾，消防员往往需要就近用楼顶水箱里的水救急)，消防泵房里，水池液位显示器出现故障，喷淋泵无法自动远程启动等等;小区电梯也存在诸多问题;露天泳池一片狼藉、形同废弃。随后，该小区换掉了物业，选聘了一家大牌物业入驻。

说到底，正是因为很多前期物业公司和房企是关联单位，若不对新房进行物业承接查验，对于一些设备质量隐患，开发商私划车位销售等问题，前期物业公司往往睁只眼闭只眼。等到业委会成立，更换物业公司时再进行物业承接查验，有些设备已经过了保修期，就要由全体业主承担损失，而私划的车位，要通过打官司才能争回一点利益。

痛点三

设施坏了房企不整改　拖过了保修期惹出一堆麻烦

位于杭州之江转塘板块的贝利云栖小区，是一个酒店式公寓为主的楼盘。根据惯例，酒店式公寓通常为精装修交付，但一般毛坯竣工验收通过后，就达到交付标准。因此，该小区从2019年初开始陆续交付，而在精装过程中，小区的消防设施被损坏，导致小区自交付以来就存在严重消防隐患。

但是业主和物业向开发商提出整改意见后，开发商多次以不同理由搪塞，拒不整改，并声称是承建商在施工过程损坏了消防设施，应由承建方出钱维修。而承建商则起诉开发商拖欠工程款。种种波折，使得整改一拖再拖，直到拖过了2年保修期。去年5月，小区消防系统被相关部门勒令限期整改，费用从小区物业专项维修资金中开支。

对此，业主们感到心塞：“明明在保修期内就发现了问题，提出了整改，却因为开发商的拖拉敷衍而拖过了保修期。这笔整改费用，不应从业主们缴纳的物业专项维修资金中开支，而应当由开发商在楼盘竣工验收备案前缴交的物业保修金中开支。”

贝利云栖的境遇并非单例，杭州不少小区都出现过保修期内房子发现问题而开发商敷衍或拒不整改的情况。

此次征求意见中，完善保修维修制度、落实责任的建议也被采纳。据悉，目前物业保修金和物业专项维修资金管理的具体办法正在起草中。(记者 徐叔竞)

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